Vermietung von Immobilien

Erwerber von (gebrauchten) Immobilien stehen immer wieder vor der Herausforderung, die Aufwendungen für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vorausschauend zu planen. Denn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf dürfen diese nicht mehr als 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten (ohne MwSt) betragen. Anderenfalls müssen die Kosten aktiviert werden. Ausgenommen von dieser Regelung sind Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen, wie z.B. die Wartungskosten für die Heizungsanlage.

Die steuerlichen Auswirkungen liegen auf der Hand. Statt die Aufwendungen für die Modernisierung oder Instandhaltung des Gebäudes (oder der Eigentumswohnung) als Werbungskosten in dem Jahr steuermindernd ansetzen zu können, in dem sie entstanden sind, ist der Vermieter gezwungen, diese Kosten über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren zu verteilen. Das entspricht einer steuerlichen Abzugsfähigkeit von nur 2% pro Jahr.

Bei Vermietungen von Mehrfamilienhäusern oder Gebäuden mit mehreren Einheiten und unterschiedlichen Nutzungen (Wohnung/Ladenlokal/Büro) vertritt die Finanzverwaltung die Auffassung, dass für die Bestimmung der 15%-Grenze das Gebäude als ein einheitliches Objekt zu betrachten ist. Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem kürzlich veröffentlichten Urteil (BFH v. 14.6.2016, IX R 22/15) entschieden, dass es bei der 15%-Grenze nicht auf eine gebäudebezogene Betrachtung (d.h. Grundbuchblattprinzip) ankommt. Vielmehr ist entscheidend, ob die Gebäudeteile einer einheitlichen oder unterschiedlichen Nutzung zugeordnet worden sind.

Die unterschiedlichen Auswirkungen sollen das folgende Beispiel veranschaulichen.

Ein Gebäude besteht aus zwei Einheiten mit unterschiedlicher Nutzung (Ladenlokal und Wohnung). Beide Einheiten werden vermietet. Die Anschaffungskosten für das Gebäude betrugen insgesamt 300.000 EUR und sollen sich zu 60% auf das Ladenlokal (= 180.000 EUR) und zu 40% (= 120.000 EUR) auf die Wohnung verteilen. In den ersten drei Jahren hat der Vermieter insgesamt 47.000 EUR in die Modernisierung des Gebäudes investiert. Davon entfallen 30.000 EUR auf das Ladenlokal und 17.000 EUR auf die Wohnung.

Nach aktueller BFH-Rechtsprechung könnte der Vermieter zumindest die Modernisierungskosten für die Wohnung in Höhe von 17.000 EUR als sofort abzugsfähige Werbungskosten in seiner Steuererklärung berücksichtigen, da diese Aufwendungen unter der 15%-Grenze der Anschaffungskosten für die Wohnung liegen (120.000 *15% = 18.000 EUR). Die Finanzverwaltung hingegen hat das Gebäude als eine Einheit betrachtet und die 15%-Grenze bisher auf die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes bezogen, mit dem Ergebnis, dass die Aufwendungen von 47.000 EUR zu aktivieren sind (300.000 * 15% = 45.000 EUR).

Interessant an der Rechtsprechung des BFH ist, dass die Anzahl der 15%-Grenzen davon abhängig gemacht wird, ob ein Gebäude mit mehreren (Wohn)-Einheiten ertragsteuerlich als ein Gebäude zu beurteilen ist oder aufgrund der unterschiedlichen Nutzung (Wohnung/Ladenlokal/Büro) aus mehreren Gebäudeteilen besteht. Vermieter von Mehrfamilienhäusern könnten dieses daher durch eine Teilungserklärung grundbuchmäßig trennen und hätten auch hier aus steuerlicher Sicht mehrere Gebäudeteile und 15%-Grenzen.

 

Ihr Marcus Sperlich